辦字〔2023〕4號

寧晉縣人民政府辦公室

關于印發(fā)《寧晉縣物業(yè)管理暫行辦法》的

通  知

                      各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，縣政府相關部門：

                 《寧晉縣物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)縣政府常務會議研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

                                                                                                                                  寧晉縣人民政府辦公室

                                                                                                                                             2023年2月3日

寧晉縣物業(yè)管理暫行辦法

第一章 總  則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方合法權益，構建黨建引領社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進文明城市建設，充分發(fā)揮城鎮(zhèn)社區(qū)黨組織的領導核心作用，以創(chuàng)建”九紅物業(yè)“為抓手，聚焦群眾關切，加強行業(yè)指導，破解突出問題，全面提升我縣城鎮(zhèn)社區(qū)基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化水平，實現(xiàn)黨對全縣物業(yè)企業(yè)的全面領導，促使物業(yè)行業(yè)服務水平顯著提升，城鎮(zhèn)社區(qū)治理能力和水平不斷提高，根據(jù)相關法律、法規(guī)，結合本縣實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務及其監(jiān)督管理活動。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生、安全防范和相關秩序的活動。

第三條物業(yè)管理應當加強黨的領導，遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務、社區(qū)治理、政府監(jiān)管相結合的原則。

推動在物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領作用。

縣人民政府應當將物業(yè)管理工作納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設規(guī)劃和社會治理體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制，鼓勵采用新技術、新方法，促進互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理的深度融合，推動本縣物業(yè)服務行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展。

第四條縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責本縣物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理?？h人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣人民政府發(fā)改、公安、民政、司法、規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、城市管理、水務、衛(wèi)生健康、市場監(jiān)管、人防等行政主管部門按照各自職責，做好物業(yè)管理相關工作。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督工作。村（居）民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）領導下開展物業(yè)管理相關工作。

第二章 前期物業(yè)管理

第五條建設單位在物業(yè)出售前，應當向物業(yè)所在地的住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，由住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責組織實施物業(yè)管理區(qū)域的劃分工作。建設單位應當將劃分結果書面告知物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在商品房買賣合同中明示。

第六條前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。

住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于三個或住宅建筑面積不足五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門批準，可采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第七條前期物業(yè)管理招標由物業(yè)建設單位組織實施，由縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設、價格等行政主管部門和物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）進行監(jiān)督管理。

第八條建設單位通過招投標或者協(xié)議方式選定物業(yè)服務企業(yè)后，應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進行約定。

前期物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)，建設單位應當向住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案。

建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。

第九條業(yè)主大會成立之前的住宅區(qū)（別墅除外）公共性物業(yè)服務收費實行政府指導價。

實行政府指導價的住宅區(qū)公共性物業(yè)服務收費，由縣人民政府價格主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定等級基準價及其浮動幅度和相關物業(yè)服務收費標準，并向社會公布。

第十條住宅物業(yè)交付后空置六個月以上的，其前期物業(yè)服務費應當減收；辦理空置的程序和具體減收比例由縣人民政府價格主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門規(guī)定。

第十一條建設單位應當按照物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之三的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房的建筑面積最低不少于一百平方米;物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過二十萬平方米的，超出部分按照超出面積千分之一的比例配置物業(yè)管理用房。

對分期開發(fā)建設的物業(yè)項目，規(guī)劃部門應當按照前款規(guī)定的比例在首期建設項目中規(guī)劃物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應當為相對集中，水、電、通信、采光、通風等基本使用功能齊全的房屋，配備獨立、合格的水、電等計量裝置。

物業(yè)管理用房產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)及其他單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)管理用房中安排，其建筑面積不低于二十平方米。

第十二條承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位應當按照國家、省的有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收，并邀請業(yè)主代表以及住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會參加，也可以聘請相關專業(yè)機構予以協(xié)助，物業(yè)承接查驗的過程和結果可以公證。

第十三條實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：

（一）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視、電動車充電等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；

（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；

（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十四條現(xiàn)場查驗二十日前，建設單位應當將下列資料移交前期物業(yè)服務企業(yè)：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。

前期物業(yè)服務企業(yè)應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，并于前期物業(yè)服務合同終止時，將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第十五條經(jīng)現(xiàn)場查驗，物業(yè)符合交付條件的，前期物業(yè)服務企業(yè)應當與建設單位簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具有同等的法律效力。

物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂之日起十五日內(nèi)，前期物業(yè)服務企業(yè)應當持下列文件向住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（二）本辦法第十四條所列資料清單及相關資料備份件；

（三）查驗記錄；

（四）交接記錄；

（五）其它承接查驗有關文件。

物業(yè)交付使用前，前期物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗及備案情況書面告知業(yè)主。

第十六條經(jīng)現(xiàn)場查驗，物業(yè)不符合交付條件的，建設單位應當制作書面整改計劃，并于整改完畢后組織復驗。

物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔相應的賠償責任。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。

第十七條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位與業(yè)主約定的保修期限和保修范圍高于國家規(guī)定標準的，以約定為準。

第三章 業(yè)主自治

第十八條房屋所有權人為業(yè)主。尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、繼承、拆遷或者征收補償?shù)确尚袨橐呀?jīng)合法占有該房屋的人，認定為物業(yè)管理中的業(yè)主。

業(yè)主依法享有業(yè)主權利，承擔業(yè)主義務。業(yè)主不得以放棄權利為由拒不履行業(yè)主義務。

業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權利、履行業(yè)主義務。委托應當以書面形式提交業(yè)主委員會或居（村）民委員會。

第十九條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，履行相應義務。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

第二十條符合下列條件之一的，應當在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

（一）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業(yè)專有部分交付使用時間滿二年的；

（三）交付使用的戶數(shù)達到總戶數(shù)百分之五十以上的。

業(yè)主可以向建設單位查詢前款規(guī)定的有關資料和數(shù)據(jù)，建設單位應當予以配合。

物業(yè)管理區(qū)域只有一個業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第二十一條符合召開首次業(yè)主大會條件的，建設單位應當及時向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出籌備首次業(yè)主大會會議的申請，并報送籌備首次業(yè)主大會會議所需要的文件資料。

第二十二條符合召開首次業(yè)主大會條件的，三十位以上業(yè)主或者占業(yè)主總數(shù)百分之五以上的業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出召開首次業(yè)主大會的申請。

第二十三條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當自收到申請之日起三十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組，負責召集首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居（村）民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應當為單數(shù)，其中，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。

籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或居（村）民委員會組織業(yè)主推薦。

業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時間不得少于七日。

第二十四條業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)，在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應當在五日內(nèi)向業(yè)主委員會移交籌備期間的全部資料后自動解散。未能在規(guī)定的期限內(nèi)召開首次業(yè)主大會會議的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌備組解散。

第二十五條首次業(yè)主大會會議經(jīng)費由住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門會同價格主管部門確定，由建設單位承擔。

建設單位應當在取得房屋預售許可證之前，將首次業(yè)主大會會議經(jīng)費交至街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定的銀行專用賬戶。

業(yè)主大會籌備組應當制定籌備經(jīng)費開支預算方案報街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在首次業(yè)主大會會議上向全體業(yè)主公布籌備經(jīng)費的使用情況?；I備經(jīng)費的結余部分應當根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理。

第二十六條業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第二十七條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；采用書面征求意見的形式召開業(yè)主大會會議的，應當將征求意見書送達業(yè)主，并于做出決定十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示相關文本和信息。

業(yè)主大會需要投票表決的，表決意見應當由業(yè)主本人簽名；業(yè)主委托代理人表決的，代理人應當提交本人和業(yè)主的身份證復印件及委托書。

提倡建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，采用信息技術手段進行送達和表決。

第二十八條業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，任期三至五年，可連選連任，具體人數(shù)和任期由業(yè)主大會決定。

社區(qū)黨組織引導和支持業(yè)主中的黨員通過法定程序擔任業(yè)主委員會委員。根據(jù)《中國共產(chǎn)黨章程》的規(guī)定，在具備條件的業(yè)主委員會中，建立黨的組織，保障物業(yè)管理活動依法有序進行。

業(yè)主委員會委員候選人應當從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主中產(chǎn)生。

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會主任一人、副主任一至二人。

第二十九條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，黨組織的設立情況應當納入業(yè)主委員會的備案要求。

備案資料齊全的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在五日內(nèi)出具備案證明。

業(yè)主委員會可持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。使用業(yè)主大會印章，應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應當根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案事項發(fā)生變更的，應當自變更之日起二十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第三十條業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，及時向業(yè)主公布下列事項：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務合同；

（四）物業(yè)專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地劃設車位的設置、處分和收益情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費和業(yè)主委員會委員工作津貼的收支情況；

（八）其他應當向業(yè)主公開的事項。

前款第四項至第七項規(guī)定的內(nèi)容，應當每年至少公布一次。

第三十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，并接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會成員可以按照業(yè)主大會的決定領取一定的津貼。工作經(jīng)費、津貼的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

第三十二條有下列情況之一的，業(yè)主委員會成員資格自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規(guī)或業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等規(guī)定的其他情形。

第三十三條業(yè)主委員會成員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上成員或者持有百分之二十以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，可以決定是否終止其業(yè)主委員會成員資格；物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會成員有下列（二）至（八）項情況之一的，應當責令業(yè)主委員會終止其成員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行業(yè)主委員會成員職責或拒不履行業(yè)主義務的；

（三）利用職務之便接受減免物業(yè)服務費、停車費，以及索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益、報酬，謀取私利的；

（四）破壞、挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)，侵害他人合法權益的；

（五）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人的；

（六）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務無關活動的；

（七）本人及其配偶、直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域選聘的物業(yè)服務企業(yè)任職的；

（八）法律、法規(guī)或業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等規(guī)定的其他情況。

第三十四條業(yè)主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。

拒不移交的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）督促移交，公安機關應當依法協(xié)助。

第三十五條業(yè)主委員會應當于任期屆滿二個月前，組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉；逾期未組織的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當責令其限期組織完成換屆選舉。

業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及業(yè)主共同所有的其他財物移交新一屆業(yè)主委員會。逾期不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責令其限期移交，公安機關應當依法協(xié)助。

第四章 物業(yè)管理服務

第三十六條業(yè)主大會可以決定采用招標或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主大會決定采用招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會依照招投標法律、法規(guī)組織進行。

業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當將三家以上備選的物業(yè)服務企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并根據(jù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后，提請業(yè)主大會決定。

第三十七條業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

未依法訂立物業(yè)服務合同的，物業(yè)服務企業(yè)不得進入物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務。

物業(yè)服務合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)不得單方面中止物業(yè)服務。

物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案。

第三十八條物業(yè)服務合同（含前期物業(yè)服務合同）可以約定物業(yè)服務履約保證金。物業(yè)服務履約保證金主要用于物業(yè)服務企業(yè)擅自退出、終止物業(yè)服務后，業(yè)主大會或者建設單位選聘新的物業(yè)服務企業(yè)前，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)基本生活秩序的維護。

第三十九條物業(yè)服務實行項目負責人制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定指派項目負責人。

項目負責人不能履行職責或者業(yè)主大會、業(yè)主委員會要求更換項目負責人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換。

第四十條物業(yè)服務企業(yè)應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示下列信息：

（一）物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式和物業(yè)服務投訴電話；

（二）物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式；

（三）電梯、消防、監(jiān)控等共用設施設備的維修保養(yǎng)合同和日常維護管理情況，維修保養(yǎng)單位的資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案；

（四）由物業(yè)服務企業(yè)實施的房屋修繕或巡視巡查過程中發(fā)現(xiàn)的業(yè)主在房屋使用、裝飾裝修過程中造成的結構變動等安全事項；

（五）由物業(yè)服務企業(yè)負責的物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營收益及使用情況；

（六）其他應當公示的信息。

業(yè)主對公示信息有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時予以答復；業(yè)主提交書面異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當作出書面答復。

第四十一條別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅區(qū)，物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取任何未經(jīng)合同約定并經(jīng)公示的費用。

物業(yè)服務合同期內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自調(diào)整物業(yè)服務收費標準。確需調(diào)整的，應當公示擬調(diào)價方案、調(diào)價理由、成本變動情況等相關資料，并經(jīng)業(yè)主大會同意后，與業(yè)主委員會簽訂變更協(xié)議。

第四十二條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主欠交物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法催交。

物業(yè)服務企業(yè)不得采取中斷提供、限制或者變相限制購買水、電、氣、熱以及關閉門禁、停運電梯等方式迫使業(yè)主交納物業(yè)服務費。

已竣工但尚未出售或尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。建設單位將未經(jīng)驗收的房屋交副業(yè)主的，產(chǎn)生的物業(yè)服務費用由建設單位承擔。

第四十三條物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會決定是否續(xù)聘。決定續(xù)聘的，應當與物業(yè)服務企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同；決定不續(xù)聘的，應當及時告知物業(yè)服務企業(yè)。

物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，原合同對雙方具有約束力。

第四十四條業(yè)主大會決定不續(xù)聘的，原物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同期限屆滿或者解除之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)項目。

原物業(yè)服務企業(yè)退出時，應當在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督下，將其保管的有關資料和物業(yè)管理用房、共用設施設備、預收的物業(yè)服務費等業(yè)主共有財物移交給業(yè)主委員會。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第四十五條業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)應當遵守有關法律法規(guī)，遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）破壞或者改變房屋承重結構、主體結構；

（二）污損、破壞或者擅自改變房屋外觀；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；

（四）未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設建筑物、構筑物或者其他設施；

（五）破壞、占用或者擅自改建物業(yè)共用部位，破壞、占用或者擅自遷移共用設施設備；

（六）擅自占用或者挖掘物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、場地；

（七）侵占綠地，損毀樹木、綠化設施；

（八）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；

（九）存放易燃、易爆、劇毒或者放射性物質(zhì)等危險物品；

（十）壓占或者擅自遷移燃氣管道，破壞或者擅自停用公共消防設施和器材；

（十一）隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天燒烤、露天焚燒雜物，制造超過規(guī)定標準的噪聲、震動、光源；

（十二）擅自架設電線、電纜，在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、刻畫，在樓道等共用部位堆放物品；

（十三）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī)定停放車輛；

（十四）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物或者種植植物；

（十五）組織賭博、封建迷信等活動；

（十六）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第四十六條業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只的，應當遵守有關法律、法規(guī)和業(yè)主公約、管理規(guī)約的規(guī)定，依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬。攜犬出戶的，應當束犬鏈牽引。

物業(yè)服務企業(yè)應當采取有效措施，減少犬只對環(huán)境的影響，并協(xié)助有關部門加強對物業(yè)區(qū)域內(nèi)養(yǎng)犬行為的監(jiān)督管理。

第四十七條建設單位銷售物業(yè)時，應當公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設施設備以及其他公共場所、公用設施，并在物業(yè)買賣合同中予以明示。

第四十八條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益歸全體業(yè)主所有，應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定進行使用。

經(jīng)業(yè)主大會授權，收益資金可以由物業(yè)服務企業(yè)代收代管。收益資金由物業(yè)服務企業(yè)代收代管的，應當單獨列賬，獨立核算，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督；收益資金由業(yè)主委員會自行管理的，應當以業(yè)主委員會名義開設賬戶，接受居（村）民委員會的監(jiān)督。收益資金收支賬目應當每半年公示一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

第四十九條業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照權屬登記用途使用物業(yè)。

確需將住宅（含車庫、儲藏室）改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關系的業(yè)主書面同意。

第五十條業(yè)主或者物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應當在裝飾裝修開工前與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議，物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

物業(yè)服務企業(yè)及其工作人員應當為正常的裝飾裝修活動提供便利，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人強行推銷裝飾裝修材料，不得限制或者阻撓裝飾裝修材料進出物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務企業(yè)應當加強對裝飾裝修現(xiàn)場的巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。

第五十一條業(yè)主長期空置物業(yè)的，應當告知物業(yè)服務企業(yè)，并與物業(yè)服務企業(yè)就緊急情況處置等事項簽訂協(xié)議。

簽訂物業(yè)服務合同時，物業(yè)服務企業(yè)應當主動向業(yè)主提示房屋空置的風險。

第五十二條建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設的車庫、車位應當首先滿足業(yè)主的購買或者承租需要，不得出售給業(yè)主以外的其他人。

車位、車庫不足，確需利用業(yè)主共有道路或者場地劃設車位的，其設置、使用、收費等管理事項，由業(yè)主大會決定，所得收益歸全體業(yè)主所有。

物業(yè)區(qū)域內(nèi)劃設車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車道，不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。

第五十三條物業(yè)保修期滿后，物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，由相關業(yè)主共同承擔，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第五十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金的交存、使用和管理按國家、省有關規(guī)定執(zhí)行。具體管理辦法由縣住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門會同同級財政部門制定。

第五十五條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應當承擔分戶終端計量裝置或者入戶端口以外相關管線和設施設備的驗收、維修和養(yǎng)護的責任。

尚未實行城鎮(zhèn)公共供水單位統(tǒng)建統(tǒng)管的非多層居民住宅樓房或者未達到一戶一表、水表出戶、計量到戶要求的多層居民住宅樓房，其供水設施管理和維護責任按照合同約定。

專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設施設備進行維修、養(yǎng)護時，業(yè)主應當配合。

第五十六條鼓勵多層住宅為滿足日常生活需要加裝電梯。

住房和城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃、市場監(jiān)管等行政主管部門應當按照”政府引導、業(yè)主自愿、依法合規(guī)、保障安全、簡化手續(xù)、穩(wěn)妥有序“的原則，根據(jù)國家和省、市有關規(guī)定對符合條件的既有住宅加裝電梯予以支持。

第六章 監(jiān)督管理

第五十七條縣人民政府應當建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)與目標責任機制、多方聯(lián)動與信息共享機制、人員與資金保障機制。

第五十八條縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門履行下列職責：

（一）研究制定全市物業(yè)管理相關政策和物業(yè)服務行業(yè)規(guī)范；

（二）指導和監(jiān)督縣級住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理；

（三）負責物業(yè)服務企業(yè)信用管理；

（四）指導和監(jiān)督對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋質(zhì)量問題的管理；

（五）負責對住宅專項維修資金進行監(jiān)督管理；

（六）負責對物業(yè)服務招標投標活動進行組織、監(jiān)督和管理；

（七）負責調(diào)處重大物業(yè)管理矛盾糾紛；

（八）依法承擔的其他職責。

第五十九條縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門履行下列職責：

（一）負責物業(yè)服務企業(yè)的日常指導和監(jiān)督工作，指導和監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）履行物業(yè)管理監(jiān)管職責；

（二）負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋質(zhì)量驗收，督促建設單位履行保修義務，查處損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構等違法違規(guī)行為；

（三）負責物業(yè)管理區(qū)域劃分和物業(yè)承接查驗備案；

（四）負責物業(yè)服務合同備案；

（五）開展物業(yè)服務企業(yè)及其項目負責人的信用信息征集、核查和監(jiān)管；

（六）負責調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛；

（七）依法承擔的其他職責。

第六十條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當設置專門機構或者配備專職人員，履行下列職責：

（一）指導和監(jiān)督業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、備案；

（二）指導和監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常工作；

（三）在街道黨工委（鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委）領導下，成立街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）物業(yè)管理委員會，成員由縣政府有關部門、居（村）民委員會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、駐街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）單位負責人和業(yè)主代表等組成，負責協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理服務突出問題和調(diào)處重大矛盾糾紛；

（四）指導和監(jiān)督業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)；

（五）配合住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門做好物業(yè)服務企業(yè)日常監(jiān)管、物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)承接查驗、物業(yè)項目交接、物業(yè)服務企業(yè)及其項目負責人信用信息采集等工作；

（六）依法承擔的其他職責。

第六十一條居（村）民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）領導下，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的工作進行指導和監(jiān)督。

在社區(qū)黨組織領導下，成立社區(qū)物業(yè)管理委員會，成員由居民委員會、社區(qū)社會組織負責人、居民代表（樓門長）、物業(yè)服務企業(yè)代表、物業(yè)管理員、社區(qū)輔警等組成，負責協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理服務中出現(xiàn)的矛盾和問題。

召開業(yè)主委員會會議，應當提前告知相關的居（村）民委員會，并聽取居（村）民委員會的建議。

因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會不能正常履行職責的物業(yè)管理區(qū)域，在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導和監(jiān)督下，可以由物業(yè)所在地的居（村）民委員會或者社區(qū)物業(yè)管理委員會代行業(yè)主委員會的職責。

第六十二條縣人民政府各行政主管部門應當按照自身職責，負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列工作：

（一）民政部門負責指導街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)組建物業(yè)管理委員會，指導無物業(yè)管理的老舊小區(qū)，依托居（村）民委員會實行自治管理；

（二）規(guī)劃行政主管部門負責物業(yè)管理用房、加裝電梯等工程的規(guī)劃及調(diào)整變更管理，協(xié)助開展物業(yè)管理區(qū)域劃分；

（三）城市管理行政主管部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自改變建筑物、構筑物以及其他設施的用途、形式、色彩或者材質(zhì)，擅自改變住宅外立面、在非承重墻上開門窗，私搭亂建，違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽，占用和毀壞綠地，擅自伐移樹木，私自張貼廣告等違法違規(guī)行為;

（四）市場監(jiān)管行政主管部門負責查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、鍋爐等特種設備的安全監(jiān)察工作，查處特種設備安裝、改造、維修和使用等方面的違法違規(guī)行為；負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，依法查處各類價格違法違規(guī)行為;

（五）公安機關負責開展社區(qū)警務工作，加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安防范工作，對監(jiān)控安防、車輛停放等開展監(jiān)督檢查，查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法違規(guī)行為;

（六）財政、審計行政主管部門負責對專項維修資金的管理和使用進行監(jiān)督檢查；

（七）生態(tài)環(huán)境行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護監(jiān)督管理，查處煙塵污染、噪聲擾民等違法違規(guī)行為；

（八）人防行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程維護管理的監(jiān)督檢查工作；

（九）衛(wèi)生健康行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)傳染病防治、生活飲用水的監(jiān)督檢查等工作；

（十）司法行政主管部門負責指導物業(yè)服務糾紛人民調(diào)解工作；

（十一）其他有關行政主管部門按照各自職責做好物業(yè)管理相關工作。

第六十三條住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當建立物業(yè)管理招投標平臺和物業(yè)管理專家?guī)?，完善物業(yè)服務企業(yè)等級評定標準體系，為建設單位、業(yè)主大會選擇物業(yè)服務企業(yè)提供服務和指導。

第六十四條住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)考核體系和信用評價體系，對物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人實行動態(tài)管理，定期對物業(yè)服務項目開展考核檢查，向社會公布信用信息評價結果，接受社會監(jiān)督。

第六十五條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責組織召集，住房和城鄉(xiāng)建設、公安、民政、城市管理等部門和居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專營單位等方面代表參加，共同協(xié)商解決物業(yè)管理重大問題；應當建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解機制，將人民調(diào)解、行政調(diào)處與司法裁判進行有效銜接，及時化解物業(yè)管理矛盾糾紛。

第六十六條縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃、城市管理、市場監(jiān)管等有關部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），應當建立違法行為投訴受理制度，并向社會公布投訴、舉報方式。

任何單位和個人對違反本辦法規(guī)定的行為，可以向住房和城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃、城市管理、市場監(jiān)管等行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）投訴舉報。有關部門在接到投訴、舉報后應當?shù)怯洠瑢儆诒静块T職權范圍的事項，應當受理，并在五個工作日內(nèi)予以回復；不屬于本部門職權范圍的事項，應當及時移交給有權部門，接受移交部門對管轄權有異議的，由所在人民政府指定管轄，不得再移交。對于十人以上業(yè)主聯(lián)名、業(yè)主委員會、居（村）民委員會或者物業(yè)服務企業(yè)投訴、舉報的違法違規(guī)行為，有關行政主管部門應當于五個工作日內(nèi)書面回復是否受理，并按時回復辦理情況。

行政執(zhí)法單位需要進入物業(yè)管理區(qū)域開展執(zhí)法工作的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當積極配合。

第七章 法律責任

第六十七條對違反本辦法規(guī)定的行為，縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《邢臺市物業(yè)管理條例》進行處罰。

第八章 附  則

第六十八條本辦法自印發(fā)之日起施行。